부동산개발 업계 '시행사 사냥' 극성

 모기업 자금·인맥동원 시행사 물색

 아들회사 이름으로 '금융알박기' 사례

 

 유동성 악화 시행사 골라 사업권 '꿀꺽'

'금융권 입사' 아들 직무정보 활용 의심

 

"부동산개발사 '아빠찬스'로 막대한 수익 

 특수관계법인 거래로 이익…과세돼야"

 

[동아경제신문=유경석 기자] 시행사 사냥꾼은 '아빠찬스'의 정석을 보여준다. 아버지는 자신의 돈과 인맥, 경영능력 등을 총동원해 자녀가 대주주인 회사를 운영한다. '금융알박기'가 화룡점정이다. 모든 수익은 '아들회사'의 몫이다. 아버지 회사는 돈을 빌려준 댓가로 이자를 챙긴다. 아들회사는 수천억 원의 수익을 올리지만 세금은 거의 없다. '아빠 찬스'는 부(富)의 대물림을 위한 방편이다. 일감몰아주기를 통한 편법 증여가 의심되는 대목이다. 이 과정에서 발생한 모든 수익은 분양가에 반영된다. '아들회사'의 돈벌이에 분양자가 이용되는 셈이다.   

 

최근 사회 각 분야에서 특수관계법인과 거래를 통한 이익을 증여하는, 일명 일감몰아주기가 분양사업 등을 수행하는 부동산개발이나 시행사 사이에서 이슈가 되고 있다. 

 

지난해 국정감사를 통해 특수관계자간 증여 등 다양한 영역에서 국민적 공분을 일으켰다. 2016년부터 2020년까지 미성년 임대인의 임대소득이 2548억 8000만원에 달한 것도 그 중 하나다. 

 

2022년 국정감사 당시, 국회 국토교통위원회 소속 민홍철 의원(더불어민주당, 경남 김해갑)이 국세청으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과, 2016년부터 2020년까지 미성년 임대인의 임대소득은 2548억 8300만원이었다.

 

2016년과 비교할 때 미성년 임대인 수는 58.8%(1113명)가 증가했고, 임대소득은 46.0%(175억 3900만원)나 높아졌다.

 

실제 연도별 미성년 임대인 수와 임대소득액은 2016년 1891명, 380억 7900만원, 2017년 2415명, 504억 1900만원, 2018년 2684명 548억 8600만원, 2019년 2842명, 558억 8100만원, 2020년 3004명 556억 1800만원이었다.

 

미성년 자녀 대부분 부모와 생계를 같이 하는 만큼 자녀의 부동산은 사실상 부모의 것일 가능성이 높다는 점에서 변칙 상속·증여 등 세금탈루 수단으로 악용되고 있는 것이라는 지적이 일었다. 

 

이는 취업 후에도 학자금 대출을 제때 갚지 못하는 청년들의 비중이 10년 만에 가장 높은 수치를 기록한 것과는 대조적이다. 

 

국회 기획재정위원회 소속 양경숙 더불어민주당 의원이 국세청으로부터 제출받은 자료에 따르면, 지난해 취업 후 상환 학자금의 의무 상환 대상자는 29만 1830명이다. 이는 2018년 18만 4975명에 비해 10만 6855명(57.8%)이 늘었다.

 

체납 학자금은 더 빠른 속도로 증가했다. 지난해 학자금 체납액은 552억원으로, 2018년 206억원보다 2.7배 늘었다. 체납 인원도 2018년 1만 7145명에서 2022년 4만 4216명으로 2.6배 증가했다.

 

졸업 후 일자리를 구하고도 학자금 대출을 못 갚을 정도로 경제적 어려움을 겪는 청년들이 많아졌다는 의미로 해석된다.

 

부(富)의 대물림으로 인한 양극화는 광범위하게 진행되고 있다. 2022년 국세청이 제출한 미성년자의 금융소득 종합과세 신고 현황 자료를 보면, 이자와 배당을 합한 금융소득이 2000만원을 넘는 미성년자가 2020년 기준 3987명에 달했다. 이들이 신고한 금융소득은 7108억원으로 한사람 당 1억 8000만원이다.

 

미성년자 금융소득의 99.5%는 배당소득으로 대부분 주식을 통해 금융자산이 대물림되고 있다. 재벌4세를 비롯해 조기에 주식을 증여받은 금수저들이 포함됐기 때문으로 해석된다.

 

금융소득 2000만원을 초과하는 미성년자는 매년 크게 늘고 있다. 2016년 893명의 미성년자가 906억원의 금융소득을 신고했는데, 4년 사이 3000명 이상 늘었다. 신고한 금융소득은 2016년 906억원에서 2020년 7108억원으로 급증했다.

 

연령별로 보면, 만6세 미만 미취학아동 765명, 1486억 원, 0~1세 아기 87명, 170억 5100만원, 초등학생 1311명, 2065억원, 중학교 이상 미성년자 1911명, 3558억원이다.

 

세대생략 증여재산도 활발하다. 2022년 국세청 자료에 따르면, 세대생략 증여재산은 1조 117억원으로 전체 미성년자 증여재산 2조 3504억원의 43%를 차지한다. 

 

미성년자 증여의 절반은 세대를 건너뛰고 조부나 조모로부터 물려받은 것이다. 자산가치가 상승하고, 부동산 세제가 강화하자 나이 어린 손주나 자녀에게 미리 증여한 것으로 읽힌다. 

 

세대생략 증여는 두 번의 세금을 한 번으로 가늠할 수 있어 부유층의 합법적 절세 창구로 활용되고 있다. 실제 미성년자 세대생략 증여의 실효세율(결정세액/과표)은 19.6%로 일반적인 미성년자 증여의 실효세율(15.4%)보다 27%P 정도 높은 수준에 불과하다. 

 

부(富)의 대물림에는 부동산매매법인도 적극 활용되고 있다. 국세청에서 밝힌 2016~2020년 부동산 관련 사업자 현황 자료를 보면, 이 기간 부동산을 사고파는 것을 주업종으로 하는 부동산매매업 법인이 2배 이상 늘었다.

 

2021년말 기준 부동산매매업 법인은 5만 1211개로, 2016년말 기준 1만 9961개보다 157%(3만 1250개)가 급증했다. 같은 기간 개인사업자는 1만 3268개에서 2만 2699개로 71%가 늘었다. 

 

부동산매매업 법인은 2018년부터 신규 설립이 급증했다. 신규 법인설립 현황을 보면, 2017년 4912개, 2018년 5503개, 2019년 8987개, 2020년부터는 매해 1만 개 이상 늘고 있다.

 

부동산매매를 주업종으로 하는 부동산매매법인이 부(富)의 대물림을 위한 수단이 되고 있는 셈이다. 

 

특히 '금융알박기' 방식으로 ‘아들회사’로 편법 승계하는 '아빠찬스'가 극성을 부리고 있다. ‘아들회사’의 수익은 모두 분양가로 전이돼 분양받은 사람들이 나눠서 부담한다는 점에서 대책이 요구된다. 

 

‘금융알박기’는 시행사 사냥꾼들이 주로 사용하는 방식이다. 자금과 경험, 인맥을 갖춘 '아빠찬스'는 충분한 시간을 갖고 부(富)의 대물림을 진행한다. '금융알박기'로 시행사를 사냥하는 일반회사의 실례를 보면 현실을 알 수 있다. 물론 실명을 거론할 수 없어 자금과 경험 등을 갖추고 진두지휘하는 모기업은 아빠회사로, 시행사 사냥에 나서는 실행회사는 아들회사로 지칭한다. 

 

2022년 금융감독원 전자공시시스템(DART)에 공시된 아들회사 감사보고서에 따르면, 아들회사는 아빠회사와 금전대차거래는 물론 용역매출, 담보제공, 자산 양수도, 지분거래 등 다양하게 이뤄지고 있다. 일명 일감몰아주기 방식으로 이해된다.

 

2022년말 기준 아들회사 단기차입금은 1682억원으로, 이중 아빠회사로부터 1374억원(81.7%)을 빌렸다. 아들회사는 아빠회사에 이자 45억원을 지불했다.

 

아들회사의 공시자료를 보면, 2011년 아들회사 주주구성은 아빠 50%, 아들 50%다. 2014년 아빠 주식 중 30%가 아들에게 넘어간다. 주주구성은 아빠 20%, 아들 80%가 된다. 2020년 아빠 주식 20%는 딸에게로 넘어간다. 2023년 8월말 기준 주주구성은 아들 80%, 딸 20%인 실질적인 자녀회사가 된다. 아들은 1993년 생으로, 15살 때 외부감사 대상 기업 대주주가 된 것이다. 

 

아들은 2022년 5월 모 증권사 투자솔루션본부에 입사한다. 해당 증권사에 문의한 결과 투자솔루션본부는 다양한 부동산 개발사업과 관련해 금융자문, 대출 참여, 대출 주선 등 금융서비스를 주로 담당하고 있다.  

 

아빠가 갖고 있는 부동산개발 노하우를 아들이 전수하기 위한 수순을 밟고 있는 것으로 읽힌다. 여기에 아빠찬스로 막대한 수익금까지 확보한 만큼 아빠를 능가하는 시행사 사냥꾼이 될 가능성도 있다. 

 

해당 증권사를 비롯 금융서비스를 담당하는 유관기업 간 네트워크를 통한 미공개 직무정보 활용 가능성이 우려되는 대목이다. 

 

국내 증권사 24곳마다 전국에서 지점을 운영하고 있고, 부동산 개발사업과 관련한 금융자문, 대출 참여, 대출 주선 등 금융서비스를 담당하는 대출중개인은 수만 명인 것으로 전해진다. 중개수수료가 주 수익원인 대출중개인들 간 경쟁이 치열한 상태에서 아들은 증권사 내부에서 전국적인 금융서비스 상황을 파악할 수 있고, 이중 돈이 될만한 시행사 현장정보를 아빠에게 전달할 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.     

실제 아들회사는 아빠회사로부터 차입한 1377억원을 포함한 1700억원으로 전국 민간 부동산개발 현장 50여 곳에 20억원에서 150억원까지 대주단으로 참여했다. 전형적인 ‘금융알박기’다. (관련기사 : 2023년 8월 18일 자. 이복현 '칼날' 피해…시행사 부도몰아 아파트사업권 편취 극성)

 

아들회사는 2022년 2월 울산 신천동 소재 주상복합 개발사업에 사모사채 50억 원을 투자한 4순위 대주단에 참여했다. 전체 브릿지론 2250억원 중 2%에 불과한 수준이다. ‘금융알박기’의 교과서적 모델이다. 

 

아들회사는 대출연장을 거부한 채 운전자금 부족으로 곤란을 겪는 시행사에게 사모사채 50억원 인수를 요구하는 등 벼랑으로 내몰았다. 시행사가 기한이익상실(EOD)로 공매 위기에 처하게 된 점을 적극 이용한 것이다. EOD는 부도를 의미한다.

 

결국 시행사의 현금유동성을 더욱 악화시켜 사업권을 확보했다. 50억원을 투자한 아들회사는 분양예상가만 1조원에 달하는 시행사의 사업장을 차지할 수 있게 됐다.

 

이러한 방식으로 아들회사는 2022년말 기준 당기순이익 116억원을 올렸다. 법률·회계·세무 전문가 등 자문에 따르면, 해당 거래로 아들회사가 이익을 얻었다면 해당 이익은 아들회사의 주주들에게 증여세로 과세될 수 있다.

 

법인세법상 법인이 직접 또는 실질적지배자와 그 친족 관계에 있는 사람을 통해 어느 법인의 경영에 대해 지배적영향력을 행사하고 있는 경우 특수관계에 해당한다.

 

특수관계인간 거래를 통해 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 행위 또는 계산을 부인하고 과세토록 하고 있다. 

 

증여도 문제가 될 수 있다. 특수관계인간 양도양수 및 증여를 포함한 모든 거래는 시가로 이뤄져야 한다. 해당 주식의 이동 당시 정확한 시가 산정이 중요한데, 특히 비상장주식의 경우 주식거래가 폐쇄적으로 이뤄지는 특성이 있어 시가 산정의 정확성이 그 무엇보다 중요하다. 

 

이에 따라 아들회사의 주식 이동 당시 시가 산정이 어떻게 이뤄졌고, 그에 따른 정확한 세액산출이 이뤄졌는지 확인이 필요하다. 특수관계자간 거래이기 때문에 시가 산정에 오류가 있는 경우 본세와 더불어 가산세가 부과될 수 있다. 

 

국세기본법상 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 사람이 따로 있을 경우 사실상 귀속되는 사람을 납세의무자로 해 세법이 적용된다. 

 

아들회사의 지분 중 80%를 보유한 아들이 모증권사에 근무 중이고, 아빠가 아들회사의 실질적인 운영자로 확인될 경우 아빠에게 세금이 부과될 수 있는 것이다. 

 

상법전문 로펌 변호사는 이와 관련 "상증법상 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 특수관계인으로부터 내부정보를 공유받아(또는 증여받는 등의 행위를 포함) 재산을 취득하고 재산을 취득한 날로부터 5년이내 개발사업의 시행 등으로 이익을 얻은 경우 그 이익에 대해 증여세를 부과한다"면서 "해당 거래로 아들회사가 이익을 얻었다면 해당 이익은 아들회사의 주주들에게 증여세로 과세될 수 있다"고 말했다.

 

아들회사 측은 특수관계인간 거래와 관련한 동아경제의 질문에 답변하지 않고 있다.  

기사 내용과 관련이 없는 글, 욕설을 사용하는 등 타인의 명예를 훼손하는 글은 관리자에 의해 예고없이 임의 삭제될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다. 댓글 작성 시 상대방에 대한 배려와 책임을 담아주세요.

• 닉네임
• 비밀번호
• 
• 도배방지 입력