올들어 전국 주택인허가 물량 '급감' 

7월까지 20만여가구…작년比 30% ↓

착공물량은 더 심각…절반 넘게 줄어

금리인상·원자잿값 공급급감 주원인

공공주택도 목표물량 27% 머물러

취약층 수요폭증…주택대란 우려

시행사 사냥꾼 득세도 공급감소 한몫

집값 상승 노리고 분양물량 확보하려

대출연장 불허 방식 사업권 뺏기 극성

주택공급 인허가 실적이 급감하고 있다. 공공주택 공급도 저조한 실정이다. 여기에 시행사 사냥꾼들이 득세하면서 2~3년 후 주택대란 우려가 깊어지고 있다.

국토교통부가 발표한 7월 주택통계에 따르면, 올해 1~7월 누계 주택 인허가, 착공 물량은 최근 5년간 가장 적은 것으로 나타났다.

전국 주택 인허가 물량은 7월 누계 20만7278가구로, 이는 지난해 같은 기간보다 29.9% 줄어든 규모다. 최근 10년 평균 인허가 물량(29만9284가구)보다는 30.7%나 급감했다. 

서울의 인허가 물량 감소가 34.3%로 가장 크게 나타났다. 경기(32.9%), 인천(29.2%) 등도 비슷했다. 수도권(28.2%)과 지방(30.9%) 모두 감소 폭이 30%대를 기록했다. 

착공 물량은 인허가보다 훨씬 큰 폭으로 감소했다. 1∼7월 누계 전국 착공 물양은 10만2299가구로, 지난해 같은 기간 22만3082가구보다 54.1%나 줄었다.

이는 최근 5년간 가장 적은 것이고, 최근 10년 평균 물량 27만3233가구에 비하면 62.2%나 급감한 것이다. 

부동산 침체와 금리 인상, 원자잿값 상승 등이 주택공급 급감의 원인으로 지목된다. 

이같은 현상은 2~3년 후 집갑 상승을 부추길 수 있다는 점에서 주의가 요구된다. 

주택공급 선행지표인 인허가 물량 감소는 착공, 준공 물량 감소로 이어지고, 몇 년 후 그만큼 공급이 줄어들 수밖에 없어 부동산 시장의 불안감을 키울 수 있기 때문이다. 

국토연구원은 장기적 관점에서 안정적인 주택 수급 대책을 마련해야 한다는 입장이다. 

주택물량의 공급 시기가 맞지 않으면 수요와 불일치로 인한 집값 불안으로 이어질 수 있기 때문이다. 

문제는 공공주택 공급물량 역시 급감했다는 점이다. 

더불어민주당 허영 국회의원(춘천·철원·화천·양구갑)이 2022년 국토교통부 결산자료와 한국토지주택공사(LH) 등이 제출한 공공주택 공급물량 관련 자료를 분석한 결과, 2022년 공공주택 신규 공급 물량(분양+임대)은 2만2622호로, 지난 6년간 평균 5만6947호 대비 39.7%에 불과했다. 

공공임대주택의 경우 2022년 6월 말 기준 예비입주 대기자가 7만 7928명에 달했으나 사업 부진으로 공급물량이 대폭 감소했다.

2023년 7월 말 기준 신규 공급물량은 5117호로, 이는 2023년 정부의 연간 신규 공급 목표 5만8377호 대비 8.8%에 불과하다. 

공공주택 사업승인이 하반기에 집중된다는 점을 감안할 경우 7월 누적 계획 1만8435호로 늘지만, 이는 당초 공급 목표의 27.8% 수준이다. 

허영 국회의원은 "LH는 올해 계획된 전세임대 사업 물량이 조기 소진될 것을 우려해 상반기에 공공주택 모집공고를 중단할 만큼 주거가 불안한 주거 취약계층의 공공주택 수요는 폭증하고 있다"고 지적하고 "공공주택 공급이 계획대로, 적시에 공급되지 않는다면 주거 불안정 문제가 매우 심각해질 수 있다"고 경고했다. 

이런 가운데 부동산 디벨로퍼(developer) 사냥꾼들로 주택공급 물량이 더욱 줄어들 수 있다는 우려가 커지고 있다. 

주택 인허가·착공 물량이 크게 줄고 있는 만큼 2~3년 후 집값 상승을 예상해 미리 분양 물량을 확보하기 위한 시행사 사냥꾼들의 움직임이 포착되고 있다. (관련기사 : 2023년 8월 18일 자. 이복현 '칼날' 피해…시행사 부도몰아 아파트사업권 편취 극성)

시행사이거나 시행사를 자회사 등으로 둔 이들 사냥꾼들은 전국 민간 부동산개발 현장에서 만기대출연장을 불허하는 방식으로 시행사 사업권을 빼앗고 있다.   

향후 2~3년 후 공급물량 부족시 높은 수익을 올릴 수 있기 때문이다. 

이는 PF 대주단 협약식 등 민간 부동산개발의 부실화를 막기 위한 정부 대책과 배치된다. 

정부는 지난 4월 러시아-우크라이나 침공으로 인한 원자잿값 상승과, 김진태발 금리 인상 등 잇따른 악재로 부동산 침체를 우려해 PF(Project Financing. 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것) 사업장의 정상화를 위한 노력을 독려했다. 

부동산 시장에 주택공급 물량 조절과 미세조정 의지를 공개적으로 밝힌 것으로 읽힌다. 

PF 대주단 협약을 통해 금융투자회사 등이 대출만기를 연장할 경우 일반기업인 시행사 사냥꾼들은 연장을 구실로 20% 육박하는 이자와 사업수익, 사업권 양도 등을 요구하고 있다. 

증권사 등 금융투자회사인 선순위 대주단의 대출만기연장을 일반기업들이 고수익의 기회로 삼는 것은 정부 정책과 배치되는 것이라는 지적이 나온다. 

일반기업은 고수익을 올릴 수 있지만, 이는 분양가 상승을 의미하는 것으로 결국 분양을 받은 시민들이 분담하기 때문이다.   

민간 부동산개발업체 관계자는 "PF가 실행됐다는 것은 사업성이 인정된다는 의미"라며 "원자재값 상승 등 다양한 변수로 대출만기 연장 사유가 발생할 수 있고, 이 경우 선순위 대주단의 결정에 따라 중후순위도 동조해야 정부의 의지가 실현될 수 있다"고 말했다. 

이어 그는 "정부 차원에서 All-In cost(대주단 평균이자율)를 파악하고, 일반기업들로 인해 우량 사업장이 부실화되는 것을 차단하는 선제적인 조치가 필요하다"고 강조했다.