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임대차 3법 후폭풍…전세→월세화로 서민 ‘한숨’

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기사입력 : 2022.07.25
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서울 아파트 월세 비중 2018년 28.6%→지난해 37.6%


임대차 3법 시행 여파가 전세의 월세화를 가속화시키고 있는 것으로 나타났다. 전세 서민보호를 목적으로 도입했다는 임대차보호법이 오히려 서민들을 월세의 구렁텅이로 몰아넣고 있다는 지적이 나온다. 


서울부동산정보광장에 의하면 서울 아파트 월세 비중은 지난 2018년 28.6%(4만8296건)과  2019년 28%(5만1049건) 등 30%를 밑돌았다. 그런데 임대차2법이 우선 적용된 2020년에는 31.1%(6만946건)로 껑충 뛰더니 지난해에는 37.6%(7만3869건)까지 확대됐다.


또한 국토교통부에 의하면 지난 5월 전국 주택 전월세 거래량 총 40만4036건 중 월세 거래는 24만321건으로 59.4%를 차지했다. 지난 4월 전월세 거래 중 월세 비중이 전세 비중을 처음으로 넘어선 이래 꾸준히 월세 비중이 높아지는 추세다. 


서울 아파트의 월세가격지수도 상승세다. 2020년만 해도 지수 100을 하회했지만 올해 5월 기준 102.5까지 올랐다. 월세 지수는 2019년 1월을 기준으로 전용면적 95.8㎡ 이하 중소형 아파트의 보증금과 월세가격 변동을 수치로 보여준다. KB부동산 월간 시계열 통계에 의하면 이 지수는 2020년 1월에는 기준선인 100.0이었지만, 임대차 2법이 시행된 같은 해 7월 100.3으로 상승한 후 지난해 7월에는 106.4까지 뛰었기도 했다.


월세가격 역시 상승세를 보이고 있다. 한국부동산원이 전국 아파트 월세가격지수 변동률을 조사한 결과, 지난 3월 0.27%로 전월(0.14%)보다 상승폭이 커졌다. 또한 5월 전국 아파트 월세도 4월 대비 0.31% 오르는 등 꾸준한 상승세가 지속되고 있다. 


최근 월세의 상승세가 특이점은 전국적으로 아파트 매매·전세 가격 상승세가 꺾인 가운데 월세만 나홀로 상승하고 있다는 점이다. 이는 최근 대출금리 금리 상승으로 주택담보대출 상환 부담이 커진 것과 무관하지 않다. 정부의 대출 규제로 인해 전세대출을 받기 어려워졌고, 전세를 사느니 반전세 등 보증부 월세를 사는 것이 낫겠다고 판단한 세입자가 늘어나면서 월세의 상승세를 부추기고 있다는 지적이다.


한국부동산원에 의하면 서울에서 아파트 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 전월세 전환율은 올해 4월 기준 4.8%를 나타내고 있다. 금리 인상으로 시중은행의 전세대출 평균 금리가 오르면서 상황에 따라 월세를 내는 게 대출이자보다 더 비용지출을 줄일 수 있게 됐다는 것이 전문가들의 분석이다. 


또한 올해 안에 시중은행 주담대 금리가 연 8%를 넘어설 수 있다는 전망까지 나오는 가운데, 변동 금리로 대출받은 ‘영끌족’의 이자 부담이 최대 40%까지 늘어날 수 있다는 분석이 나오고 있다. 


정부의 대출 규제 역시 월세를 가속화하는 요인으로 꼽힌다. 지난 2020년 7월 말 주택임대차법 개정 후 전셋값이 급등한 탓에 당장 돈을 조달할 수 없는 세입자는 대출 말고는 방법이 사라졌다. 그런데 정부의 대출규제 강화로 인해 전세를 포기하고 월세를 선택하는 경우가 늘어나고 있다.


더불어 현행 종부세법은 1세대 1주택자에겐 혜택을, 다주택자에겐 페널티를 주는 구조다. 이런 상황에서 양도소득세 중과 유예 한시 배제(1년)로 다주택자 절세 매물이 늘어나면서 매수자 우위 시장이 형성되어 매매와 전세를 피하는 형국이 됐다. 즉, 월세시장의 나홀로 독주는 한동안 지속될 가능성이 커 보인다. 


/2022년 7월 25일 동아경제 성창희 기자

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