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돈 몰리는 리츠, 리스크도 함께 살펴야

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기사입력 : 2020.06.16
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국내 리츠 240여개 ‘비상장형’

국내외 부동산 타격에 수익률 ‘뚝’

 

최근 리츠(REITs)가 초저금리 시대 투자 대안으로 떠오르면서 시중 자금이 몰리고 있다. 다만, 전문가들은 리츠 투자시 리스크도 함께 살펴야 한다고 입을 모으고 있다.

 

리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미한다. 투자자 입장에서는 일종의 간접투자상품으로 받아들여져 저금리가 장기화되자 꾸준한 배당 수익을 올릴 수 있는 장점이 주목받으며 고액자산가 위주로 시중 투자자금을 크게 끌어들였다.

 

지난해말 기준 리츠 시장은 전년대비 17.3% 증가한 51조5075억원에 달하고 있다. 지난 2002년 첫 리츠 상품 출시이래 가파른 성장세를 기록해 왔다. 2013년 이후로는 최저 11%에서 최고 51%를 넘는 연간 성장률을 보이기도 했다.

 

그런데 우리나라는 운용 리츠수 대비 상장 리츠가 미미한 수준이다. 지난해말 기준 운용중인 리츠 수는 248개인 반면 상장 리츠는 단 7개뿐이다. 비상장 리츠가 다수인 만큼 운영회사의 도덕적 해이로 인한 투자자 피해가 끊이지 않고 있다. 실제 허위 대출을 통해 1000억원의 투자자금을 횡령하는가 하면, 상장 추진을 목적으로 투자 자금을 모집한 뒤 임직원이 횡령한 경우도 있었다.

 

현재 상당수 공모 리츠는 대부분 연 6% 안팎의 배당 수익률을 내세우고 있다. 하지만, 올들어 코로나 19여파로 인해 국내 증시에 상장된 리츠는 총 7개 모두 두자리수 마이너스 수익률을 기록하고 있다. NH프라임리츠는 연초 대비 21%가량 주가가 하락했다. 그 외 케이탑리츠(-20.1%)와 모두투어리츠(-15.5%) 신한알파리츠(-12.4%) 등도 모두 연초 대비 마이너스 수익률을 기록하고 있다. 지난해 하반기에 공모가 대비 40% 넘게 오르며 시세 차익과 고배당을 누렸던 것과는 정반대되는 수익률이다.

 

국내뿐 아니라 코로나19 팬데믹 영향으로 해외리츠 역시 부진한 수익률을 나타내고 있다. 국펀드평가에 의하면 공모 해외부동산펀드의 연초 이후 수익률은 -5.58%에 그쳤다. 해외부동산펀드는 특성상 만기가 5~7년 안팎으로 정해진 폐쇄형이 대부분이다. 만기 전 급격한 수익률 악화를 피할 수는 있어도, 자산을 제값에 팔지 못하면 손실 가능성이 상존한다. 코로나19 사태를 장기간 벗어나지 못해 현 수준으로 실물 위축이 이어진다면 수익을 장담하기 어렵다.

 

한국금융연구원 관계자는 “미국과 유럽이 코로나19 확산의 최대 지역이 되면서 현지 부동산에 공격적으로 투자해온 기관이나 펀드의 손실 가능성이 확대될 것으로 보인다”며 “특히 셀다운(sell-down) 목적의 투자물건은 매각지연 등 계획에 차질이 생길 경우 유동성 부족, 자산평가손실 리스크가 생길 수 있다”고 지적했다.

 

그리고 해외 재간접 리츠는 환변동 위험에 노출되어 있다. 예를들어 환노출형 브라질부동산펀드에 투자하면 달러/원 환율과 달러/헤알화 환율 영향을 동시에 받는 식이다. 환헤지를 택할 경우 이중 헤지에 따른 비용 부담도 무시할 수 없다. 그리고 재간접형 구조가 많은 해외 부동산펀드 특성상 설정 및 운용되는 과정에서 현지 업자, 운용사, 판매사 등 여러 이해관계자들로 인해 해외 리츠에서 문제가 생길 때 부실실사 논란이 나타날 수 있다. 거래 상대방 리스크나 현지 규제 및 법률 리스크에 대응이 어려운 데다가 최근처럼 해외 현지 방문길이 막힐 경우 이런 리스크는 더욱 커진다는 점을 감안해야 한다. 

 

/2020년 6월 16일 동아경제 성창희 기자

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