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재개발 규제에 가로주택 정비사업 ‘눈길’

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기사입력 : 2020.01.14
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정부 규제영향권 밖 사업성↑

재건축·재개발 대체재 역부족

 

정부와 서울시 등 일부 지자체가 재건축·재개발에 재동을 걸면서 가로주택 정비사업에 대한 관심이 높아지고 있다.

 

가로주택 정비사업이란 도로에 둘러싸인 블록 단위 소규모 노후 주택을 정비하기 위해 도입된 미니 재건축사업으로 종전의 가로를 유지해야 하는 것이 특징이다. 재건축 사업이 평균 10여년 걸리는 것과 달리 이 사업은 기간이 3~4년으로 짧다. 게다가 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등 정부가 새로 도입한 각종 규제를 피할 수 있고, 주택도시보증공사(HUG)에서 사업비의 50~70%를 저렴한 이자로 빌릴 수 있다.

 

앞서 정부는 가로주택 정비사업 활성화를 위해 2018년 ‘빈집 및 소규모 정비사업 특례법’을 제정한 데 이어 지난달 ‘12·16 대책’에서 가로주택 정비사업 지원책을 추가로 꺼내들었다.

 

추가 지원책을 보면 올해 상반기부터 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택 정비사업 면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡로 두 배 넓어지고, 정비 후 가구 수도 기존 250가구에서 500가구로 늘어난다. 특히 재건축·재개발 사업의 최대 암초로 떠오른 민간택지 분양가 상한제도 대상에 적용되지 않는다. 다만, 전체 가구 수의 10~20%는 임대주택으로 채워야 하고, 한국토지주택공사(LH) 등 공기업의 공동사업자 참여 등 공공성 요건을 충족할 필요가 있다.

 

이에 정부 규제에 막힌 재건축·재개발 사업장 중 일부는 가로주택 사업으로 눈길을 돌리고 있다. 조합 설립 기준으로 현재 전국 111개, 서울에서만 48개 가로주택 정비사업이 추진되고 있다. 특히 서울은 사업 추진을 위해 주민 의견을 수렴하고 있는 곳까지 합하면 98개에 달하는데, 이는 재작년 2018년(45개)에 비해 두 배로 늘어난 숫자다.

 

서울은 뉴타운에서 해제된 성북구 장위 15-1구역과 장위 11-2구역 등이 곧 시공사 선정을 앞두고 있다. 장위 11-2 구역은 현대건설을 우선협상대상자로 선정했다. 이 밖에 서초구 낙원·청광연립, 중랑구 면목우성, 송파구 ‘송파101번지’ 등도 최근 시공사를 선정했다.

 

하지만, 가로주택 정비사업이 재건축·재개발의 대체재가 되긴 어렵다는 의견이 나온다. 대규모 재건축·재개발에 비해 사업 수익이 크지 않고, 인센티브를 온전히 누리기 위해서는 ‘공공성 요건’을 충족해야 하는 만큼 실제 개발이익이 감소할 가능성이 높기 때문이다. 이와관련 LH 등 공공사업자와 공동으로 사업을 시행하기 때문에 분양가 산정 등의 절차에서 조합의 의지를 제대로 반영하기 어려울 수 있다는 업계의 우려도 여전하다. 특히 수요자들이 대단지 아파트를 선호하는 가운데, 소규모 나 홀로 아파트가 브랜드가치를 인정받을지도 미지수다.

 

한 건설업계 관계자는 “재개발조합이 종전 같은 재개발 사업으로 환원하기 어려운 경우 구역 일부를 가로주택정비사업 같은 소규모 정비사업으로 전환할 수도 있지만, 수익성이 이전만큼 나오기는 현실적으로 어렵다”고 말했다.

 

/2020년 1월 14일 동아경제 신은숙 기자

 

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