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다주택자 稅부담 증가…절세 방안은?

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기사입력 : 2020.01.14
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양도세 중과세 유예기간내 매각
상속·증여·임대사업 등록 등 활용

 
정부가 12·16 부동산대책을 발표하면서 다주택자에 대한 조세 부담을 강화했다. 이에 따라 올해는 양도소득세·종합부동산세 등 세금 강화와 더불어 취득세가 오르는 등 다주택자의 전반적인 세부담이 커질 전망이어서 다주택자들은 다양한 절세방안 찾기에 눈을 돌리고 있다.
 
매도를 고려하는 다주택자라면 오는 6월 말까지 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과 배제 제도를 적극 활용할 필요가 있다. 조정 대상 지역 안에 있는 10년 이상 보유한 주택을 팔면 양도세를 중과하지 않고, 장기보유특별공제 혜택도 준다.
 
그리고 오는 2022년 1월 이후에는 9억원이 넘는 상가겸용주택 양도세 ‘절세법’이 사라진다는 점도 고려해야 한다. 현재는 하나의 건물에 주택과 상가가 복합된 겸용주택의 경우 주택 연면적이 더 넓으면 건물 전부를 주택으로 간주해 1세대 1주택 비과세와 최대 80% 장기보유특별공제로 인한 절세효과를 누릴 수 있다. 하지만 오는 2022년부터는 실거래가 9억 원을 넘는 겸용주택의 주택과 상가 면적을 분리해 양도소득 금액을 계산해 과세특례 혜택을 볼 수 없다.
 
상속·증여 등의 적절한 활용도 절세방안으로 떠오르고 있다. 기본적으로 상속세와 증여세 세율은 동일하다. 상속세는 상속 시 피상속인의 모든 재산을 합산해 세금을 계산하고, 증여세는 10년 단위로 증여받는 사람에 따라 건마다 세금을 계산한다. 따라서 재산이 많은 사람은 상속보다 증여가 유리하다. 증여는 10년 단위로 합산해 계산하기 때문에 가능한 일찍 증여하는 것이 세금을 줄이는 데 도움이 된다. 
 
증여의 경우 부담부증여가 최근 절세수단으로 많이 언급된다. 부담부 증여는 증여자가 수증자에게 재산을 증여할 때 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 것이다. 이때 수증자는 증여 재산에서 채무를 공제한 상태에서 증여세를 납부하고, 증여자는 채무액을 유상 양도한 것으로 분류돼 양도소득세를 납부하게 된다. 즉, 부담부증여를 하면 수증자인 자녀가 증여세를 절세할 수 있으므로 증여 방법으로 많이 사용된다.
 
다만, 조정대상지역의 다주택자에겐 부담부증여가 유리하지 않을 수도 있다. 부담부증여는 전세보증금 등 채무를 포함해 증여하는 방식인데, 증여세 부담은 줄일 수 있지만 채무 부분에 대해서는 양도세가 중과세되기 때문이다. 채무를 포함하지 않은 일반 증여가 더 유리할 수 있다는 의미다.
 
증여는 부동산가격이 바닥을 치고 오르는 시점에서 하는 게 가장 좋다. 증여받은 부동산가격이 오르더라도 상승분에 대해선 별도로 세금이 부과되지 않기 때문이다. 또 기준시가나 공시지가가 고시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 주택의 경우 매년 4월 말, 토지는 5월 말, 오피스텔·사업용 빌딩은 12월말에 고시된다. 여기에 증여재산 공제제도나 대출을 낀 부담부증여를 활용한다면 절세 효과는 배가된다.
 
임대사업자 등록도 절세의 한 방법으로 꼽힌다. 4년을 의무로 임대하는 단기 민간임대주택 사업자의 세액감면율은 20%, 8년을 의무로 임대하는 장기일반민간임대주택은 50%를 적용받는다. 주의할 점은 세무서와 지자체 모두 사업자등록을 했다면 양도세와 종부세, 취득세, 재산세 혜택을 받지만, 세무서만 등록했을 때는 이 같은 혜택을 받을 수 없다는 점이다.
 
/2020년 1월 14일 동아경제 성창희 기자 

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