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분양가 상한제 민간택지 확대 ‘득’과 ‘실’

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기사입력 : 2019.08.03
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정부 개입으로 단기 ‘효과’…재건축·재개발 위축, 로또 분양 등 부작용

 

서울 아파트 가격이 상승 전환 후 강보합 흐름을 유지하자 정부는 ‘분양가 상한제’ 적용을 민간택지 까지 확대하는 카드를 꺼내들었다. 과거 ‘분양가 상한제’ 도입에 따른 ‘득’과 ‘실’에 대해서는 여러 측면의 분석이 나온다.

 

우선 경제정의실천연대는 ‘분양가 상한제’ 도입시 민간아파트의 분양가격을 최고 50%까지 낮출 수 있다고 주장한다. 과거 분양가상한제 실시 후부터 서울 아파트 중간 가격(KB부동산 기준)은 2008년 4억8810만원, 2009년 5억1200만원, 2010년 4억9500만원, 2011년 5억450만원, 2012년 4억7300만원, 2013년 4억6800만원, 2014년 4억8000만원 등으로 대체로 하락했다는 분석이다.

 

또 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제를 도입할 경우 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 정도 하락하는 효과가 전망된다고 밝혔다.

 

하지만 업계 전문가들은 2010년 초 집값이 약세를 보인 건 2008년 글로벌 금융위기에 대한 충격이지 분양가상한제의 효과는 아니라는 주장을 내놓고 있다. 아울러 분양가상한제가 효력을 발휘하기 위해서는 주택 공급 부족 문제가 먼저 해결돼야 한다고 주장한다.

 

건설산업연구원은 분양가 상한제가 실제로 주택시장에서의 가격조절 효과를 내지 못할 것으로 진단한다. 분양가 상한제는 신규 분양주택의 가격 억제를 통해 주변의 주택가격에 하향 압박을 가할 수 있다는 데 중점두고 있다는 지적이다. 하지만, 주택 가격 상승률은 대체로 주변의 시세를 따라가는 흐름을 보이기 때문에 효과가 제한적이라는 분석이다.

 

실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2017~2019년 서울에서 분양된 아파트 대부분의 시세는 당초 분양가 대비 최대 100% 안팎으로 상승했다. HUG가 분양가 심사에 나섰음에도 인위적 가격 억제 효과는 잠시일 뿐, 결과적으로는 수분양자의 시세 차익만 키워 서민의 주거안정에는 도움을 주지 못했다는 해석이 나온다.

 

일각에서는 분양가상한제가 민간택지를 대상으로 도입될 경우 주택 공급량이 급락하는 것을 가장 우려하고 있다. 분양가상한제가 시행될 경우, 특히 수요가 높아 도심 위주의 주택 공급을 도맡았던 도시정비사업지들이 사업 차질을 빚을 수 있다. 재건축·재개발 사업에 따른 이익이 줄어들면서 사업중단이 잇따를 수 있고, 이 피해는 고스란히 조합원이 지게 된다. 기부채납, 재건축이익환수제 등 이미 시세차익의 거의 기대할 수 없는 환경에서 사업성을 떨어트리는 역할을 할 것이라는 우려다.

 

로또 분양 논란도 재점화 할 수 있다. 분양가 상한제를 확대 시행하면 신규 단지는 물론 재건축·재개발 사업에 따른 분양 단지가 전반적으로 감소할 수 있고, 입지가 좋은 지역의 신규 아파트를 대상으로 청약가점이 높은 일부 수요자들에게 이익이 집중되는 로또 분양이 재연출 될 가능성이 있다는 지적이다.

 

/2019년 8월 3일 동아경제 신은숙 기자

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