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공동주택 공시가격 인상 ‘만지작’

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기사입력 : 2019.02.07
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투기억제·조세형평성 ‘긍정적’…공시가 책정 공정성 논란 우려도
 
정부가 표준단독주택 공시가격 발표를 신호탄으로 올해부터 공시가격 현실화에 본격 나설 전망이다. 국토교통부 김현미 장관의 설명처럼 고가·다주택 보유자 부담이 확대될 것으로 예측된다.
 
지난 26일 국토부 발표에 의하면 전국 표준 단독주택 22만가구의 공시가격은 지난해보다 전국 평균 9.13%, 서울은 17.5% 상승했다. 최근 수년간 4~5% 수준이었던 것과 비교하면 상승률이 대폭 늘은데다 2005년 표준 단독주택 가격 공시가 시작된 이후로 최대 상승치다. 25억원을 상회하는 고가 단독 주택이 38%가 상승했고, 그 이하는 7~24% 수준의 공시가 상승이 이뤄졌다. 특히 전체의 98%가 넘는 중·저가 주택의 인상률은 6% 미만, 3억원 이하는 3%만 인상됐다.
 
일각에서는 표준주택 공시가는 향후 전체 공시가의 방향을 제시하는 가늠자로 평가되는 만큼 올해 공동주택 공시가격도 크게 뛸 수 있다는 우려를 내놓는다. 400만가구 규모인 단독주택과 달리 공동주택은 1298만가구로 단독주택에 비해 3배 이상 많다. 여기에 표준 공시가격은 종합부동산세와 재산세, 건강보험료 등의 기준이 되므로 세부담(준조세 포함)은 더욱 늘어나게 된다.
 
일각에서는 공시가격 인상으로 양도세, 보유세 등 세 부담이 증가하면서, 단독주택을 소유하되 일정한 근로소득이 없는 일부 집주인과 다주택자가 매물을 쏟아내 집값이 추가 하락할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 하지만, 투기성이 없는 1가구 1주택 실거주 보유자에게는 평년의 공시지가 상승과 유사해 거의 부담이 없는 수준이다.
 
다만, 공시가격 인상에 따른 이의신청은 공시가격이 크게 오른 강남구 등 일부지역에서 크게 늘어날 전망이다. 실제 지난달 말까지 파악된 전국의 이의신청은 전년대비 2배, 강남구의 경우 4배가 늘었다. 일각에서는 정확한 시세 파악이 힘든 극소수 거래량을 바탕으로 책정된 표준단독주택 공시가격이 불공평하다며 이의제기가 잇따르고 있는 것이다. 
 
국토교통부에 의하면 지난해 전국 주택 매매거래는 총 85만6219건이다. 이 중 다가구주택은 1만332건으로 1.2%에 불과하고, 단독주택은 11만1337건으로 13.0%였다. 대부분의 주택거래는 투기성 목적의 거래가 비교적 많은 공동주택(아파트)으로 56만3472건(65.8%)에 달했다.
 
단독주택이나 다가구주택의 경우 거래가 잘 이뤄지지 않다 보니 정확한 시세 파악이 쉽지 않다. 그러나 국내 단독주택 공시가격은 실거래가를 바탕으로 평가하기 때문에 거래가 없는 주택의 경우 정성적 판단이 크게 작용할 수밖에 없는 상황이다.
 
표준단독주택 공시가격은 한국감정원이 감정가를 산정할 때 표준으로 삼는 주택으로 국토교통부 장관이 공시한다. 개별단독주택은 관할 지자체장이 가격을 공시한다. 그런데 한국감정원의 주변 거래 사례와 건물구조, 개발용도 등을 일괄 평가해 조사·산정하는 과정에서 표본 주택이 적다든지, 공정성에 의심이 된다든지 하는 불만이 얼마든지 쏟아져 나올 수 있는 상황이다. 특히 현재는 주택 공시가격의 시세반영률이 크게 못미치는 상황에서 감정평가사들이 조사·평가 후 수치를 입력할 때 세평가격과 공시가를 모두 제시하기 때문에 정부가 언제든 의도대로 가격을 적용할 수 있는 구조여서 정치적 악용 우려가 제기될 수 있다는 점도 개선돼야 한다.
 
/2019년 2월 7일 동아경제 성창희 기자   

 

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