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  • 등록임대, 1년에 5%인상 가능
    국토부, 임차인 동의 얻어야해 ‘불가능’ 설명   국토교통부가 등록임대주택은 1년마다 계약하고서 계약 갱신시 기존 임대료의 5%까지 올릴 수 있다고 밝혔다. 이로 인해 등록 임대사업자가 임대료를 도대체 얼마나 올릴 수 있는지에 대한 논란이 끊이질 않고 있다.   이달 초 박상혁 더불어민주당 의원이 국토부로부터 받은 문건에 의하면 국토부는 변경된 등록임대 제도와 관련해 서울시가 제기한 질의서에 대한 답을 내놨다.   서울시의 질의문은 ‘민간임대주택특별법은 1년씩 계약해서 5%씩 인상이 가능한 것으로 해석되는데, 이 경우 역시 임대차 3법과 민특법 중 어떤 법을 따라야 하는가’였다. 이에 대해 국토부는 ‘민간임대주택특별법 규정을 따라야 한다’며 ‘세입자가 동의한 경우에 한해 1년 단위로 계악하고 기존 임대료에서 5% 내로 인상하는 것이 가능하다’고 설명했다.   국토교통부의 취지는 임차인이 원해서 2년 미만 계약을 맺은 경우에는 계약 재갱신 시점에 5% 인상이 가능하다. 하지만 임차인은 당연히 임대차 보호법을 들어 2년 계약을 주장할 것이기 때문에 1년에 5%씩 2년간 10%를 올리는 것은 사실상 불가능하다는 뜻이다. 하지만, 임대인이 1년후에 새 세입자를 들일경우 2년간 10%인상이 불가능하지는 않다.   만약 임차인이 1년 단위로 세 계약을 맺고 퇴거한 뒤 새 임차인을 들이면서 또 5%를 증액할 경우, 국토부가 제시한 민특법이나 임대차보호법을 어긴 것은 아니다. 하지만, 이경우 종부세 합산 배제 혜택은 누릴 수 없다.   올해부터 시행되고 있는 종부세법 개정 시행령에 의하면 임대사업자가 임대료를 5% 이상 올리거나 계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내에 재인상하면 증액 제한을 어긴 것으로 간주한다. 임대료 증액제한 요건을 위반하면 해당 연도와 그 다음 연도 등 총 2년간 합산배제에서 제외하고, 과거 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우 해당 세액과 이자상당가산액을 추징한다는 내용 등이 포함되어 있다.   결론적으로 임대료를 2년간 10%를 올리려다가 종부세 합산배제에서 제외되어 더 많은 세금을 내야할 수 있기 때문에 무리해서 10%를 올리려는 임대인은 없을 것으로 보인다.   /2020년 10월 16일 동아경제 이정아 기자 
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    2020-10-16
  • 서울 아파트 청약 경쟁률 ‘고공행진’
    1~9월 청약경쟁률 평균 68:1…역대 최대 ‘눈 앞’   올해 서울 아파트 청약 경쟁률의 고공행진이 이어지면서 연간 평균 역대 최대치 갱신 가능성을 높이고 있다.   부동산114에 의하면 올 1~9월 서울의 아파트 청약경쟁률이 평균 68:1에 달한다. 이에 따라 연간으로 기존 역대 최고 청약 경쟁률을 보였던 2001년(61.5:1) 기록을 갈아치울 가능성이 높아졌다.   청약 경쟁이 치열해지면서 당첨 가점도 고공 행진하고 있다. 부동산114가 올해 9월까지 청약을 받은 서울 민간분양 아파트 일반공급 6148가구의 당첨 가점 평균을 구간별로 분석했더니 60점 초과 70점 이하 구간의 가구 수가 3500가구(56.9%)로 가장 많았다.   재건축 규제와 민간택지 분양가상한제 등으로 주택 공급 감소가 예상되는 강남권 3구(강남·서초·송파구)의 경우 올해 최저 평균 가점이 작년 같은 기간 점수(25점)보다 높아진 46점으로 조사됐다. 또 만점 당첨자가 없었던 작년과 달리 올해는 동작구 흑석리버파크자이, 양천구 신목동파라곤 2개 단지의 분양가 9억원 이하 주택형에서 만점통장(84점)이 등장하기도 했다.   지난달까지는 분양승인을 서둘러 받아 상한제를 적용 받은 아파트가 없었지만, 이후 분양가상한제 주택이 공급될 경우 가점 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 예상된다.   이처럼 당첨 가점이 높아짐에 따라 젊은층 수요자들이 청약으로 서울에서 내 집 마련을 기대하기 어려워진 상황이다. 무주택기간과 청약통장 가입기간 만점을 받으려면 15년 이상이 필요한데, 젊은층은 가점을 쌓을 절대적 시간이 부족하기 때문이다. 이에 전문가들은 젊은 실수요자들은 3기 신도시 청약을 고려해볼 필요가 있다고 조언한다.   여경희 부동산114 수석연구원은 “가점이 낮을 수밖에 없는 젊은 층에는 물량이 대거 공급되면서 서울보다 경쟁이 상대적으로 낮을 것으로 예상되는 3기 신도시 사전청약이 내 집 마련의 틈새시장"이라고 말했다.    /2020년 10월 16일 동아경제 김선아 기자
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    2020-10-16
  • 아파트 규제에 단독·연립주택 ‘풍선효과’
    인천·경기 거래·가격 ‘껑충’ 가격상승폭 15년來 최고   정부가 다주택자 및 아파트 중심의 강력한 부동산 규제 정책을 펼치면서 풍선효과로 인해 단독주택과 연립주택 인기가 꾸준히 상승하고 있다. 특히 이중·삼중의 중첩 규제를 받는 서울을 피해 인천·경기 지역의 단독·연립주택 수요가 급증한 것으로 파악된다.   한국감정원에 의하면 8월 기준 전국 주택가격은 지난해말 대비 3.1% 상승했다. 아파트가 4.35%, 단독주택이 1.54%, 연립주택은 0.58% 올랐다. 서울의 경우 주택가격이 올해 들어 총 1.79% 올랐다. 아파트가 2.18%, 단독주택이 2.64%, 연립주택 0.77% 올랐다.   서울 아파트 가격의 상승률은 상대적으로 낮아보이지만 시가 형성 자체가 높기 때문에 주택의 절대가격은 크게 뛰어오른 것이다. 한국감정원에 의하면 지난 8월 서울 아파트 평균 매매가격은 8억8621만원이다. 반면, 경기와 인천은 각각 4억1119만원, 3억2204만원 등 반값에 불과하다. 이러한 가운데 정부의 다주택자 규제와 세금폭탄을 피하기 위해 단독·연립 주택으로 눈을 돌리는 사례가 늘고 있다. 단독주택 거래량이 정부의 부동산 시장 규제가 대두되기 시작한 올해 4월부터 크게 늘기 시작했다. 2020년 4월 1만989건이었던 전국 단독주택 거래량이 7월 1만7363건으로 폭증한 것으로 나타난 것이다. 서울의 경우 단독·연립주택 매매는 실수요로 인한 매수와 재개발 투자 등 영향을 받는데 정부 재개발 규제 등으로 아파트에 비해 실제 오름폭은 크지 않다.   반면 정부 규제와 세금폭탄의 풍선효과로 집중수혜를 받는 지역이 경기도·인천 등이다. KB국민은행에 의하면 지난달 경기도 단독주택은 0.1% 올라 지난 11월 이후 11개월 연속 상승세를 이어갔다. 올 1~9월까지 누적 상승폭은 1.69%로 2006년 이후 동기 대비 가장 많이 올랐다. 경기도 연립주택도 9월 0.41% 올라 역시 11개월 연속 뛰었다. 올 들어 9월까지 누계치로 5.27% 상승해 역시 2008년(7.74%) 이후 연간 기준 가장 많이 올랐다.   거래량도 크게 늘어 경기도 단독·다가구 거래량은 올 1~9월 1만601건을 기록해 전년(8359건) 대비 27% 증가했고, 연립·다세대 거래량은 같은 기간 3만9279건으로 작년 동기(2만9210건) 보다 35%나 증가했다.   현재 1주택자 등 일반의 경우에는 0.6%에서 3%의 세율을 적용받는데, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택 이상의 경우에는 1.2%에서 6%로 구간별로 적용되어 세금이 더 높다. 여기에 종부세 대상이 되는 공시가격 9억이상 1주택자나 다주택자의 경우 내년부터는 올해대비 2배 수준의 세금 부과가 예상되고 있다. 서울에서 아파트 1채를 마련하면 종부세 대상이 될 가능성이 높지만, 경기도나 인천에서 단독·연립주택 등을 거래할 경우 세금폭탄 대상에서 제외되는 것이다.   최근에는 정부가 임대차 3법을 시행하면서 전셋값이 빠르게 오르고 있는데, 이도 실수요자들이 수도권 외곽지역 단독이나 연립주택을 선택하는 요인으로 작용하는 하나의 원인으로 꼽힌다. 서울 아파트 전세값으로 수도권 외곽지역 집을 살 수 있는 것이다. 기존에는 경기도와 인천 단독주택이나 연립주택은 집값 상승폭이 작고 환금성이 떨어져 선호도가 낮았지만, 안정적으로 거주할 주택을 찾는 수요가 늘면서 이들 주택 가격이 오르고 있다는 것이 전문가들의 분석이다.    /2020년 10월 16일 동아경제 성창희 기자
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    2020-10-16
  • 저소음포장, 도로 소음 저감 효과 커
      방음벽, 고층아파트 무용지물 저소음 포장 5~10dB 낮춰 최근 도로변 교통소음 민원이 증가하고 있다. 그래서 정부는 저속 운행, 방음벽과 저소음 포장 기술에 관심이 높다. 세계보건기구(WHO)에 의하면 국민소득이 높아질수록 환경오염원 중 소음공해를 가장 민감한 문제로 인식한다. 소음은 단순히 일상에 불편을 넘어 신체와 정신 건강에 악양향을 끼치기 때문이다. 그런데 우리 국민들은 주거지를 고를 때 직주근접과 교통 편리를 우선적으로 꼽는다. 하지만, 교통편리 지역은 주거밀집도가 높은 반면, 소음공해에 시달리는 빈도도 높다. ‘2019 서울시 도로교통저감사업 보고서’에 의하면 서울시 25개 자치구의 도로소음 환경 기준치 초과비율을 분석해 보면 이러한 경향이 뚜렷하다. 용산구(56.5%), 영등포구(54.7%), 서초구(47.2%), 양천구(43.9%), 강남구(39.2%), 강서구(36.3%) 등 수요가 몰려 주택가격이 크게 오른 지역의 주민들은 기준치를 초과한 소음노출이 많은 반면, 집값 상승률 변동폭이 상대적으로 낮은 중랑구와 도봉구, 강북구 등은 기준치를 초과한 소음에 노출된 주민이 1% 안팎에 불과한 것으로 나타났다. 이는 서울뿐만의 현상이 아니고 수도권 및 전국 대도시에서도 동일한 현상이 포착된다. 한 예로 국민권익위원회는 최근 집값 상승률 이 큰 지역인 경기도 하남시 미사지구 아파트 주민들의 교통소음 민원을 받아들여 분쟁조정에 나섰다. 하남시와 한국토지주택공사는 2021년 상반기에 소음저감을 위한 방음대책을 마련하고, 하반기부터 방음대책을 추진토록 한 것이다. 이는 주변의 각종 개발사업과 하남미사지구 택지조성사업의 준공 등으로 이 지역 교통소음이 증가했기 때문이다. 정부와 지자체, 공공기관 등은 민원이 다수 발생하는 지역을 중심으로 방음벽 등 설치에 나서고 있으나 역부족이라는 지적이 많다. 환경부가 발표한 ‘2018년 소음진동 관리시책’에 의하면 지난해까지 전국 시도 내에 설치된 방음벽 길이는 1721㎞에 달한다. 또한 한국도로공사에 의하면 전국 방음벽 중 고속도로에 설치된 방음벽 길이는 1087㎞다. 문제는 방음벽의 실효성 여부다. 방음벽은 조망권 침해와 도시미관을 해치고, 바람길을 막아 통풍을 어렵게 하는 등 여름철 내부 온도상승 등 환경에 악영향을 미친다. 게다가 통상 5층 이하 건물은 방음벽으로 인한 소음저감 효과가 5~15㏈A로 기대되지만, 10층 이상 건물이 대부분인 한국에선 소음 경로가 다양해서 방음벽 저감 효과가 떨어질 수밖에 없다는 것이 전문가들의 지적이다. ‘방음벽 공화국’을 탈피하기 위한 소음 저감대책으론 저소음(배수성) 포장도로가 우선적으로 검토된다. 일반 도로와 달리 도로 표면의 공극(틈)을 통해 소음을 흡수할 뿐 아니라, 배수 기능도 뛰어나 빗길과 빙판사고 예방 효과도 있다. 배수성 포장은 품질문제 등으로 10여년전부터 거의 이뤄지지 않았으나, 국내 도로포장 전문기업들이 기술력을 높이면서 품질문제를 해결하고, 성능이 우수한 포장 공법들이 선보이고 있다. (주)시티오브테크 황익현 대표는 “저탄소 중저온아스팔트 첨가제를 기반으로 개발된 저소음(배수성) 포장이 이뤄질 경우 배수성이 우수할 뿐 아니라 4~6㏈의 소음저감 효과가 있다. 뿐만 아니라 복층 저소음 포장을 적용할 경우 8~10㏈이상 소음저감도 가능하다”고 말했다. 한편, 국토교통부는 지난 4월 올해 고속도로 소음취약구간 3곳(28.4㎞)의 1차로 등 일반국도와 고속도로 51.2㎢에 배수성 포장을 시공한다고 밝힌 바 있다. 아울러, 국토부는 신기술과 신공법 등 일부 배수성포장 공법 적용에 보수적이었던 고속도로 ‘전문시방서’ 및 ‘공사시방서’의 배합설계 기준 등을 합리적으로 개선키로 했다.   /2020년 10월 7일 동아경제 성창희 기자
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    2020-10-07
  • 3기 신도시, 이익공유제 도입 ‘솔솔’
    단기 보유·거주자 경우 시세차익 최대 80% 환수 유력 내년 7월부터 인천 계양과 하남 교산 등 3기 신도시 사전 청약이 예정된 가운데 이익공유제에 도입론이 나오고 있다.  공공분양은 공적인 성격이 강한 국공유지에 저렴하게 주택을 지어 개인에게 배분하는 것인데, 이를 받은 개인이 수억 원대 이익을 온전히 사적으로 취하는 것은 부당하다는 목소리가 높아지고 있기 때문이다.  앞서 지난해 9월 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장은 3기 신도시에 이익공유형(환매조건부) 주택 도입을 추진하겠다고 밝히기도 했다. 분양받은 집을 처분할 때 시세 차익의 일정 비율을 LH와 공유하는 방식이 될 가능성이 높다. 최근 LH에 의하면 LH 산하 연구조직에서 최근 공공분양과 관련해 이익공유제 도입 방안을 연구하고 있다. 이익공유제란 공공분양을 받은 사람이 전매제한 기간(보통 5~10년) 이후 해당 주택을 처분할 때 시세 차익의 일정 비율을 LH와 공유하는 방식이다. 이 경우 분양가보다 시세가 높게 형성되면 시세차익 최대 50%까지 LH가 공유할 수 있고, 낮게 처분하면 그 손실 부담도 나누게 된다.  현재도 공공분양 일종인 신혼희망타운(혼인 7년 이내 부부가 기본 신청 자격)에서 10~50% 이익을 주택도시기금과 나누는 형태로 시범 실시하고 있다. 지난해 12월 분양했던 수서 신혼희망타운은 이익 공유 조건이 붙었다. 나중에 팔 때 시세 차익이 3억원이라고 가정 시, 10년 이내 처분에 자녀가 없으면서 주택 가격의 70%를 대출받았다면 시세 차익 중 절반(1억5000만원)을 주택도시기금에 납부해야 한다. 대출금이 적거나 자녀가 많을수록, 그리고 대출을 많이 갚을수록 이익을 공유하는 비율은 줄어드는 구조다. 하지만 LH의 구상은 이 같은 대출 의무화를 통해 우회적으로 이익을 공유하는 게 아니라 아예 법과 규칙을 통해 이익 공유를 명시한다는 점에서 차이가 있다. 또한 LH의 이익공유제는 단기 보유·거주자에 대해 최대 80%까지도 이익 공유가 가능한 안이 유력한 것으로 전해진다.    /2020년 10월 6일 동아경제 이정아 기자
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    2020-10-06
  • 뉴타운 해제지역 난개발 ‘몸살’
    신축빌라·가로주택 ‘우후죽순’ 공공재개발 추진 걸림돌 작용 고(故)박원순 시장 취임 후 ‘뉴타운 출구전략’이 도입되면서 서울시에서는 정비구역 지정해제가 잇따랐다. 정비구역이 취소된 구역 중 일부 사업성이 유지된 곳의 경우 재건축 조합 설립, 정비구역 재지정 등 재개발에 속도를 내고 있는 곳도 있다. 하지만, 대다수 정비구역 해제 지역은 주택 노후화와 서울시의 도시재생 정책에 따라 신축빌라 붐이 일면서 난개발에 몸살을 앓고 있는 것으로 전해지고 있다.  지난해 서울시 국정감사 자료에 의하면 지난 2013년부터 2017년까지 정비구역이 해제된 서울시 정비현장은 총 354곳이다. 이중 170곳(48%)이 시장 직권으로 해제됐다. 이로 인해 결국 송파·거여뉴타운을 비롯해 장위뉴타운, 세운지구 등 대규모 전면철거 방식의 재개발뉴타운 현장들이 무더기로 구역해제를 당했다. 이들 구역의 주택 노후화가 심화된 상태에서 정부는 최근 대규모 공급대책 카드를 꺼내들면서 가로주택, 도시재생사업 추진, 공공재개발 등을 대안을 속속 내놓고 있다. 문제는 정책 혼선이 공공재개발 사업의 걸림돌로 작용하고 있다는 점이다. 최근 서울 동북권 최대 정비사업 현장인 장위뉴타운 지구는 다수의 현장들이 공공재개발 추진의지를 내비치고 있다. 장위뉴타운은 서울시 ‘뉴타운 출구전략’에 따라 총 15개 현장 중 6개 현장(8·9·11·12·13·15)이 구역해제 됐고, 나머지 9개 현장은 정상적으로 정비사업이 추진되고 있는 곳이다. 서울시는 구역해제 당시 도시재생사업을 통해 주민의 주거환경을 개선하겠다고 밝혔지만, 지금까지는 주거수리비 일부를 지원하는 수준에 머물러왔다. 결국, 도로변 접근성이 좋은 일부 토지에는 빌라 신축이 잇따랐으나 대부분은 노후화된 상태로 방치되는 슬럼화가 나타났다.  이러한 가운데 장위 8구역, 9구역, 12구역 등이 공공재개발에 강력한 추진의사를 밝히고 있다. 그런데 8구역은 2곳에서, 9구역은 3곳에서 가로주택 사업이 추진되고 있으며, 장위 11·15구역은 이미 구역 내 가로주택 정비사업 조합이 각각 민간시공자까지 선정됐다. 이러한 상황에서 일부 구역의 경우 통합재개발과 가로주택 관계자들 간의 분쟁이 발생하는 상황도 벌어지고 있다.  또한 장위 12구역의 경우 난개발 신축빌라가 공공재개발의 걸림돌로 부상하고 있다. 정비구역 지정여건을 못 맞출 수 있는데다가 사업비 증가 등 사업성이 떨어질 가능성이 큰 것이다. 신축빌라 난개발로 도로나 기반시설이 열악할 경우 상습도로 정체, 녹지 부족과 주차난에 시달릴 가능성이 높다. 결국 이웃에 정상적인 재개발 지역과 대비되는 노후 주택과 신축빌라가 공존하는 난개발 현장으로 전락할 수 있다는 우려가 커지고 있는 것이다.  이러한 가운데 서울시는 최근 정비구역·정비예정구역 해제지역에 대한 실태조사를 위해 우선협상대상자까지 선정한 것으로 전해진다.    /2020년 10월 6일 동아경제 신은숙 기자
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    2020-10-06
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