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건설/부동산

....재건축 초과이익 환수제 시행에 재개발 ‘들썩’
규제 풍선효과 반사이익…재개발 지분 가격 상승 주의해야

 서울 주요 재개발 지역에 투자 열풍이 불고 있다. 재건축 초과이익 환수제 시행에 재건축 시장이 냉각되면서 재개발이 새로운 투자 대상으로 떠올랐기 때문으로 분석된다.

 부동산 업계에 의하면 재건축 초과이익환수 부담금 공포가 현실화되면서 강남4구를 중심으로 한 재건축 시장이 크게 위축된 모양새를 보이고 있다. 강남 재건축 시장은 그간 정부의 부동산 억제정책에 아랑곳 않고 가격이 많이 오른 지역이다.

 그런데 올해 4월 들어 양도세 중과가 현실화되기 시작했고, 최근 반포 현대 재건축단지에 대해 초과이익환수 예상 금액이 가구당 1억4000여만원에 달하는 것으로 나타나면서 투자심리를 크게 위축시키고 있다. 여기에 보유세 개편 부담까지 더해지면서 설상가상의 국면을 맞이해 거래마저 끊기는 분위기다.

 반면 서울 주요 재개발 지역의 경우 입지가 우수한 곳의 경우 매물이 동나고 가격도 가파른 상승세를 보이고 있다. 한 예로 명당자리로 불리는 한남 뉴타운 지분 가격은 3.3㎡(평)당 1억3000만원대에 달한다. 한두 달 사이 7000만원 가량 올랐다. 올해 1월 형성된 가격과 비교하면 지난달 말 기준 무려 9000만원이 올랐다. 동작구 흑석·노량진 뉴타운의 경우에도 연립·다세대 주택 지분 가격이 3.3㎡당 수천만원이 오르고, 매물이 없어 거래가 이뤄지지 않는 실정이다.

 이처럼 재개발로 투자 수요가 물리는 까닭은 재건축과 달리 초과이익환수 부담금 대상에서 제외되어 있기 때문이다. 여기에 단기 투자의 경우 조합원 지위 양도 가능 여부를 중요시하는데, 재개발은 상대적으로 재건축보다는 관리처분인가 전에 한차례 매도 타이밍이 주어지는 것으로 전해진다.

 하지만, 무턱대고 재개발 지역 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있다는 지적이 나온다. 재건축과 다르게 재개발이 전면 철거방식으로 가게 되는데, 이주보상까지의 시간들도 굉장히 많이 소요된다. 이주 후의 비용문제나 입주시점에서 추가 분담금 등에 대한 문제가 나타날 수 있다.

 예를 들어 재개발 지역 전체 지분 평가액이 주변 시세보다 높아질 경우, 건축되는 아파트 물량은 한정돼 있는데 조합원 몫이 커지면 그만큼 일반 분양분이 줄어드는 구조다. 재개발사업은 조합원에게 공급하고 남는 아파트를 일반에 분양해 여기서 나오는 돈으로 공사비와 각종 비용을 충당한다. 그런데 분양 수익이 줄어 개발 비용을 충족시키지 못할 경우 부족분은 조합원이 부담해야 한다. 이른바 추가 분담금 분쟁이 발생할 수 있는 것이다.

 이미 오를대로 오른 재개발 지역에 선뜻 투자에 나섰다가 낭패를 볼 수 있다는 지적이 나온다. 특히 현재의 금리인상 기조나 아파트 과잉공급 논란 등을 고려할 필요가 있다는 지적이다.

 한 부동산 전문가는 “재건축 규제에 따른 풍선효과로 재개발 지역의 매물이 줄고 가격이 오르고 있지만, 오는 13일 지방선거 이후 핵폭탄급 규제인 보유세 인상 카드의 윤곽이 드러나고, 내달 금리 인상이 현실화할 경우 재개발 시장도 급격한 변곡점을 맞을 수 있어 유의해야 한다”고 우려했다.  

/2018년 6월 2일 동아경제 성창희 기자

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