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건설/부동산

....수익형 부동산, 확정수익 등 과장광고 범람
총 투자금액 아닌 실투자금 사용…수익률 부풀려 소비자 현혹

 오피스텔 등 수익형 부동산의 과장광고가 범람하며 소비자를 현혹해 주의가 요구된다.

 부동산 업계에 의하면 수익률을 부풀려지거나 공실 발생 우려 등의 위험이 있는 확정수익 보장 광고가 판치고 있다. 한 예로 경기도 과천에 있는 한 건물에 걸려있는 오피스텔 분양 광고 현수막에는 ‘서울역까지 30분대. XX기업 최대 수혜 단지 임대수익률 연 9% 확정’이라는 내용이 들어 있다.

 오피스텔 평균 임대 수익률이 4~5%대인 것을 고려하면 높은 수익률을 확정 보장하므로 소비자에게 더없이 좋은 조건이다. 이 오피스텔 분양 홍보관에서는 홍보 문구보다 더 높은 연 11.2%의 수익률도 가능하다며 소비자들을 유혹하고 있다.

 이렇게 놓은 11.2%의 수익률은 어떻게 가능한 것일까? 부동산 전문가들은 오피스텔 분양 홍보업체들이 제시하는 수익률은 대부분 대출금을 뺀 실투자금을 기준으로 계산하기 때문에 계산적으로는 가능하다고 지적한다.

 투자수익률은 1년 동안 벌어들이는 임대수익을 총 투자비용으로 나는 것을 의미한다. 그런데 분양업체들은 중도금 대출금(분양가의 보통 60~70%)과 이자를 투자비용에서 제외하고 수익률을 산출하는 방식으로 수익률을 부풀리는 경우가 많다. 예를 들어 11.2%를 제시한 이 오피스텔의 경우 분양가는 2억1086만원, 중도금 대출은 분양가의 70%인 1억4760만원(대출이자 3.5%)이다. 그리고 임대수익은 보증금 1000만원에 월세 960만원(80만원×12월)이다. 따라서 이 오피스텔 실제 수익률은 임대수익에서 분양가를 나눈 연 4.5% 정도로 시중의 오피스텔 평균 임대수익률과 다르지 않다.

 그런데 이 분양업체는 월세 수입에서 지출 이자를 뺀 443만원 정도를 순이익을 계산하고, 실투자금액(계약금+잔금-부가세)은 나누는 방식으로 11.2%라는 수익률을 만들어낸 것이다. 만일 본인이 분양가 전액 내고 매입했다면 수익률 자체는 4.5%보다 높을 수 있다. 그런데 임대수익률 연 9% 확정은 어떻게 가능한지 의구심이 들 수밖에 없다.  

 업계 한 관계자는 “고수익률 보장도 믿을 수 없지만 나중에 임차인을 구하지 못하면 결국 임대료를 더 내려야 하거나 공실로 남을 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다”며 “입지조건과 실제 가능한 수익률 등을 꼼꼼하게 살피지 않고 홍보 문구에만 현혹돼 계약 했다가는 낭패를 볼 수 있다”고 조언했다.

 현재 공정위는 허위·과대광고에 대해 거래 과정에서 신고가 접수된 때에는 위반사항에 따라 경고 처분을 내리는데, 모든 계약이 완료된 후 수익률 보장에 이상이 생기게 된 때에만 과태료를 부과한다는 방침이어서 예방적 조치는 되지 못한다.

 이에 정부는 오피스텔 등 수익형 부동산의 수익률 산출 근거를 명확하게 밝히도록 하는 내용의 ‘중요한 표시·광고 사항 고시’ 개정안을 마련 시행을 앞두고 있다.

/2018년 2월 12일 동아경제 신은숙 기자

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