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건설/부동산

....올 상가 분양시장 규제·금리 ‘먹구름’
대출·임대료 상한 제한 등 규제…높아진 분양가도 리스크

 올해는 상가 분양시장 위축이 불가피해 보인다. 상가분양의 경우 대출 비중이 높은 편이라 한층 강화된 대출요건으로 자금줄이 옥죄이고, 금리인상과 상가임대로 상한 제한 규제 시행 등 임대수익을 내기 쉽지 않기 때문이다. 여기에 최근 부동산 호황으로 부쩍 높아진 분양가도 리스크를 더하고 있다.

 지난해의 경우 전년동기대비 43% 가량 증가한 243개 상가가 공급됐다. 마곡, 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 집중되며 물량이 증가했다. 권역별로는 수도권이 75%로 전년 동기 대비 11%포인트(p) 높아졌고 지방은 전체물량의 25%를 차지했다.
 
 지난해 공급된 243개 상가의 총 점포수는 1만4367개 점포로 가장 많았던 2015년(1만 3054개 점포)보다 10%정도 추가로 공급됐다. 무엇보다 지난해 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다.

 상업용지 입찰경쟁과 낙찰가격이 높아지면서 상가 분양가도 동시에 높아진 것으로 분석된다. 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되며 평균 분양가 상승이 두드러졌다. 권역별로는 수도권 3.3㎡당 3089만원, 지방 3.3㎡당 2134만원으로 집계됐다. 지방은 예년과 비슷했던 수준을 보였던 반면 마곡, 다산, 미사 등은 3.3㎡당 5000만원 수준에서 공급되며 수도권이 전년동기 대비 17% 상승했다.

 이렇게 상가 분양가가 치솟은 가운데, 정부는 지난해 ‘10.24가계부채종합대책’을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 적용토록 했다. 임대업자가 대출을 받으려면 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출을 승인받을 수 있도록 한 것이다.

 대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워지는 가운데 상가시장 위축이 예상되기 때문에 투자리스크를 고려하면 최대한 보수적으로 시장을 판단해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.

 부동산 업계 한 관계자는 “기준금리 인상 및 상승기조에 따라 투자자들의 이자 부담 또한 높아진다는 것도 생각해 볼 부분이다. 실물경제와 맞닿아 있는 상가시장의 특성상 소비경제 회복세가 녹록치 않은 가운데 상가를 매입한 투자자들이 이를 유지하기 힘들어 고민이 깊어지는 형국”이라고 전했다.

 상가임대료 인상률 상한을 9%에서 5%로 인하하는 내용이 담긴 상가건물 임대차 보호법 시행령 개정안이 입법예고기간을 끝내고 이달 중 시행에 돌입한다는 점도 고려해야 한다. 개정안 시행 후 임대인이 임대료를 급격히 인상할 가능성을 막고자 존속 중인 임대차에도 해당 개정 규정이 적용되도록 하고 있다.

 아울러 법의 적용 범위를 정하는 환산보증금 액수를 대폭 인상한 점도 상가 시장에 악재다. 법무부는 상권에 따른 지역별 편차가 큰 점을 고려, 지역별 주요 상권의 상가임차인 90% 이상이 보호를 받을 수 있도록 환산보증금 인상 범위를 정했다. 서울의 경우 기존 4억원인 환산보증금 상환을 6억1000만원으로 2억원 올리는 등 50% 이상 대폭 인상된다. 이 조치는 결국 상가 보유자들의 수익률 악화로 이어질 수 있다.

/2018년 1월 3일 동아경제 성창희 기자

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