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건설/부동산

....재건축, 정부 정책 따라 희비 엇갈려
부동산 전매 제한·재건축 초과이익환수제 등 영향 ‘들썩’  

 지난해 11·3 대책에서 분양권 전매제한이 도입되면서 재건축 단지는 잠시 강북이 뜨고 강남이 주춤한 모습을 나타냈다. 하지만, 부동산 시장이 실수요 위주로 재편되는 움직임을 보이면서 지역별 편차가 생겨나기 시작했다. 그런데 내년 재건축초과이익환수제가 부활한다는 소식은 이러한 현상을 더욱 강화시킬 전망이다.

 지난해 정부가 내놓은 11·3 대책은 분양권 전매제한 기간을 강남·서초·송파·강동 등 강남 4구의 경우 입주시점까지로, 서울 나머지 지역은 18개월로 늘리는 것을 골자로 했다. 이에 강남 4구의 매매와 가격상승에는 제동이 걸렸고, 전매 규제에서 벗어나고 소형 아파트 수요가 건재한 강북으로 투자수요가 몰렸다.  

 하지만, 올들어 이러한 상황은 더욱 세분화되는 추세다. 올해 말로 적용 유예 기간이 끝나는 재건축초과이익환수제가 같은 권역일지라도 지역별로 영향을 다르게 미치고 있기 때문이다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 조합원 1인당 얻는 개발이익이 3000만원을 넘을 시 정부가 개발이익의 최고 50%를 환수하는 제도다.

 강남권 최대 규모의 재건축 단지인 개포 주공1단지는 재건축 사업이 순조롭게 진행됨에 따라 가격이 상승하고 있다. 개포주공1단지 전용면적 42㎡ 주택형은 지난달 10억5000만원에 거래된 뒤 현재 호가가 10억8000만원까지 올라 11억원대 진입을 눈앞에 뒀다.

 최근 관리처분인가를 받은 강동구의 둔촌주공아파트 역시 전용면적 76㎡가 8 억4000만원으로 지난달보다 1500~2000만원가량 오르며 가파른 상승세를 이어가고 있다.

 이들 지역의 공통점은 사업추진이 빠르게 이어지면서 재건축초과이익환수제 대상에서 벗어난 것으로 평가된다.

 반면 최근 가격 고점 회복을 눈앞에 뒀던 잠실 주공5단지는 서울시 도시계획위원회가 재건축 심의를 미루면서 전달보다 2000만~4000만원 가량 떨어졌다. 서울시와 층수 제한으로 갈등을 겪고 있는 강남구 대치동 은마아파트는 연내 관리처분인가 신청이 어려운 상태로, 가격 상승이 멈췄고 거래도 주춤한 상태다. 이들 지역은 재건축초과이익환수제를 감내하고 재건축에 나서야 하는 상황이다.

 강북권에서도 재건축초과이익환수제 적용 여부에 따라 희비가 엇갈리고 있다. 최근 재건축 사업에 탄력이 붙은 강북지역 최대 재건축 단지인 용산구 이촌동 한강맨션은 아직 사업이 초기 단계에 머물고 있어 재건축 초과이익환수제 적용을 피하기는 어렵다는 전망이 나온다.

 노원구 공릉1 등 강북권 재건축 사업장들도 정비사업 과정에서 부담해야 할 비용을 전문적으로 상담해줄 자문기관까지 찾아 나선 것으로 알려지고 있다.

 한 부동산 전문가는 “재건축초과이익 환수제가 부활할 경우 재건축 단지들의 사업성이 급격히 낮아지기 때문에 대규모 사업중단 사태가 일어날 수 있다. 환수제 영향을 피한 단지들의 경우 집값이 급등하고, 피하지 못한 단지들은 집값이 내려가 강남이나 강북과 같은 도일권역내에서도 집값 양극화가 나타날 수 있다”고 말했다.

/2017년 5월 18일 동아경제 성창희 기자

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